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积分触发率降至30.77%!新房热度降低了?低积分应该怎么买?

栏目:积分落户 人气:0发表时间:2023-11-03来源:网络
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当下,很多低分购房者可能都会有些无奈:自己有心仪的楼盘,可惜分不够,无法入围。包括一房一万在直播的时候,很多小伙伴也在线上提问:低分,究竟还可以选哪里?有哪些新盘值得入手?今天,飞哥就结合当下的楼市数据,来给低分伙伴提供方向性置业干货。(注:本文讨论的“......

积分触发率降至30.77%!新房热度降低了?低积分应该怎么买?

(积分触发率降至30.77%!新房热度降低了?低积分应该怎么买?)

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当下,很多低分购房者可能都会有些无奈:自己有心仪的楼盘,可惜分不够,无法入围。

  

包括一房一万在直播的时候,很多小伙伴也在线上提问:低分,究竟还可以选哪里?有哪些新盘值得入手?

  

今天,飞哥就结合当下的楼市数据,来给低分伙伴提供方向性置业干货

  

(注:本文讨论的“低积分”,意指“裸分55分以下”)

  

主要解答两个问题:

  

当下的新房积分走势如何?入围分有变得更高么?

  

不同预算,低分置业的机会点在哪里?

  

积分走势:积分触发率&入围均分在降

  

事实上,对比积分制以来各个批次的供应的认购数据,我们可以很清晰的看到两点:

  

一是新盘的整体积分触发率趋于走低。

  

去年同期,触发率都在50%左右,而现在触发率已经下降到30.77%,从三批次到四批次,肉眼可见新房略微降温。

  

二是部分热门板块入围分趋于走低。

  

我们以大虹桥为例。今年大虹桥每一批次推出的套数都在七八百套以上,但到了四批次,平均认购率有着显著的下滑

  

  

具体到一些热盘加推,比如虹桥璀璨公馆和虹桥天玺领峯,入围分相较前期都有所下滑。

  

  

触发率降低和热门板块入围分走低,其实最利好的是中分人群,但也不排除低分人士也能够有更大的几率去冲击低分红盘。

  

飞哥合理预测,五批次大虹桥在持续高位供应的情况下,中低分伙伴将有更多的机会进场,特别是徐泾老城,华漕,可以重点关注。

  

2.不同预算,低积分置业机会点在哪里?

  

首选,我们一起来看下上海低分可以买到的新盘在哪里。飞哥整理了今年4个批次低积分新盘分布,如下图所示:

  

2022年入围分55分以下/不触发积分新盘分布

  

注:图中所示部分低分板块,并不代表板块内新盘都是低积分,只是代表板块内低分也有置业机会。比如唐镇,浦发虹湾入围分46.25分,浦发唐城入围分却高达76,77分。

  

大家可以比较清晰的看到:低分楼盘基本都在外环以外,主要对应着上海新房的“第二/三世界”。(点击前文回顾:

  

上海新盘的三个世界!

  

  

导致低分的原因或许多样:

  

要么位置比较偏远,缺乏轨交地铁,通勤不便;

  

要么所在的板块价值动能不足,未来发展前景不明朗;

  

要么板块内供应量非常大,存量房仍未消化殆尽;

  

要么产品没有切合市场主流需求,或是开发商遇到了危机……

  

因此,低分置业也非常考验购房者的眼光。

  

那么,不同的预算,低分购房者的机会点在哪里呢?

  

我们分低分高预算/低分低预算两种情况来看!

  

(注:高预算指预算1000万以上,低预算反之)

  

低分高预算

  

对于低分高预算群体而言,主要有两种置业策略:

  

一是市中心大平层!

  

客观而言,市中心大平层低分能够“捡漏”的机实是在太少。主要还是因为供不应求,就像四批次、五批次,市区的项目屈指可数。

  

而低分高预算想住进市中心,伙伴们可以重点关注普陀和西藏北路板块。

  

虽然普陀区在浦西市中心稍显“弱势”,在规划和发展潜力方面差强人意,但“失之东隅收之桑榆”,普陀却给低分人士带来了“曙光”。

  

客观讲,8-10万左右的单价,还能再内中环买到新房,普陀房价性价比确实“在线”。而且普陀非常乐意供地,光是今年集中供地就拿出了7幅,是浦西市区最多的,地理位置也都还不错。

  

整个看下来,普陀就是憨厚“老实人”,不会太高调,但平安喜乐小确幸,低分购房者样样都会有。

  

西藏北路板块位于新静安。新静安以前是老闸北,“出生”并不好,但后天有了“静安”的提携,近年来发展飞速,大宁就是典型的代表。

  

论地理位置,西藏北路甚至比大宁还要优越,毕竟是内环,而且南邻苏州河。只是受困于老火车站周围脏乱差的环境,以及众多老破小,一直寂寂无名。

  

但近年来,随着苏州河沿岸大力的城市更新,城市界面脱胎换骨,西藏北路板块瞬间也在楼市“名声鹊起”。先是之前的中兴路一号,随后还有珠江安康苑等大型综合体项目,给西藏北路带来了更多的“声量”。

  

因此,低分高预算置业西藏北路,其实左边博得右边就是未来。而接下来,中兴路一号、安康苑、万科翡翠雅宾利都还有加推,包括三批次中兴路2幅宅地出让,西藏北路的供应要放量了。

  

二是大别墅!

  

大家都知道,相比高层公寓,别墅供应少,尤其是联排、独栋,更是稀少。

  

这样的终极置业类型,对应的是城市塔尖精英,自然价格也不菲,少则两三千万起步,多则上亿。

  

很显然,大别墅项目很难触发积分。

  

那么低分高预算伙伴可以重点关注哪些大别墅项目呢?

  

  

安康苑商业街效果图

  

二是外环线附近别墅。

  

  

低分低预算

  

低分低预算能买的板块其实也很多,飞哥这里推荐3个:

  

1.徐泾

  

大虹桥徐泾的热度不用多说,近年来已经成为上海楼市特有的现象了。

  

而且徐泾也是大虹桥的主力供应,尚有大面积土储准备开发。因此,开发徐泾是个持续不间断的过程。

  

大量头部开发商的争相入驻,也让徐泾的城市界面得以快速更新。

  

尤其是,这里的优质次新房房价已经是“保九冲十”的状态了,新房价格因为限价还停留在6万/㎡出头。如此之大倒挂空间,全市少有。

  

  

截图来自一房一万二手房小程序

  

正因如此,新盘屡屡出发积分,部分新盘分数之高,令人咋舌。

  

但对于低分购房者而言,徐泾也敞开了怀抱,那就是徐泾老城,甚至无需积分也能买。

  

当下的龙信虹桥御澜、中建颐景臺、中铁虹桥逸都,都是低分人士的机会点。

  

2.南翔

  

在外环外,南翔的综合实力其实很能打,二手房也很早就进入了改善时代。像留云湖周边的房价,已经是外环外的翘楚。

  

  

留云湖实景

  

同时,南翔未来还拥有双轨交(11号线+嘉闵线)。尤其是嘉闵线,能级很高,时速可达160km/h,未来可以快速接驳大虹桥,对于整个南翔的带动作用,不言而喻。

  

南翔的商业能级也很高,号称上海体量最大的商业印象城就落足这里,足以见得区域内的消费能力。

  

只不过,当下南翔的供应集中在云翔湖大居(规划),周边界面还有待成长,未来很长一段时间都比较荒。

  

但既然有留云湖、银翔湖样板在前,又是南翔这样比较强的价值板块,未来整体应不至于让人失望。

  

3.松江新城

  

五大新城里,松江新城的新房价格是最高的。

  

高自然有高的理由。比如说,这里的人口和产业导入得比较早,城市规划和发展起步较早,生活配套相对成熟,拥有大学城高素质人口基础,以及生态环境比较优越等。

  

  

松江大学城

  

有这样的底子在,松江新城的起步线就更高。现在加上五大新城规划,G60科创走廊以及松江南站枢纽建设,未来值得期待。

  

在当下看分的时代(当然也看预算),即便是低分,也要实现“价值最大化”!

  

换句话说,低积分虽大概率买不到红盘,但怎么能够买到好盘?能够在未来的居住体验乃至资产升级中立于不败之地?这或许才是低分置业需要考虑的重点。

  

而整体看下来,低分置业选择还是比较多的,从自住到资产配置,从平层到别墅,从低预算到高预算,都有可选。

  

低分,也可以“讲究而不将就”!谁说不是呢?

  

ps:附上五批次积分预测!大家自己挑哦!

  

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