（积分触发率降至30.77％！新房热度降低了？低积分应该怎么买？）

 

　　

当下，很多低分购房者可能都会有些无奈：自己有心仪的楼盘，可惜分不够，无法入围。

　　

包括一房一万在直播的时候，很多小伙伴也在线上提问：低分，究竟还可以选哪里？有哪些新盘值得入手？

　　

今天，飞哥就结合当下的楼市数据，来给低分伙伴提供方向性置业干货。

　　

（注：本文讨论的“低积分”，意指“裸分55分以下”）

　　

主要解答两个问题：

　　

当下的新房积分走势如何？入围分有变得更高么？

　　

不同预算，低分置业的机会点在哪里？

　　

积分走势：积分触发率&入围均分在降

　　

事实上，对比积分制以来各个批次的供应的认购数据，我们可以很清晰的看到两点：

　　

一是新盘的整体积分触发率趋于走低。

　　

去年同期，触发率都在50%左右，而现在触发率已经下降到30.77%，从三批次到四批次，肉眼可见新房略微降温。

　　

二是部分热门板块入围分趋于走低。

　　

我们以大虹桥为例。今年大虹桥每一批次推出的套数都在七八百套以上，但到了四批次，平均认购率有着显著的下滑。

　　

　　

具体到一些热盘加推，比如虹桥璀璨公馆和虹桥天玺领峯，入围分相较前期都有所下滑。

　　

　　

触发率降低和热门板块入围分走低，其实最利好的是中分人群，但也不排除低分人士也能够有更大的几率去冲击低分红盘。

　　

飞哥合理预测，五批次大虹桥在持续高位供应的情况下，中低分伙伴将有更多的机会进场，特别是徐泾老城，华漕，可以重点关注。

　　

2.不同预算，低积分置业机会点在哪里？

　　

首选，我们一起来看下上海低分可以买到的新盘在哪里。飞哥整理了今年4个批次低积分新盘分布，如下图所示：

　　

2022年入围分55分以下/不触发积分新盘分布

　　

注：图中所示部分低分板块，并不代表板块内新盘都是低积分，只是代表板块内低分也有置业机会。比如唐镇，浦发虹湾入围分46.25分，浦发唐城入围分却高达76,77分。

　　

大家可以比较清晰的看到：低分楼盘基本都在外环以外，主要对应着上海新房的“第二/三世界”。（点击前文回顾：

　　

上海新盘的三个世界！

　　

）

　　

导致低分的原因或许多样：

　　

要么位置比较偏远，缺乏轨交地铁，通勤不便；

　　

要么所在的板块价值动能不足，未来发展前景不明朗；

　　

要么板块内供应量非常大，存量房仍未消化殆尽；

　　

要么产品没有切合市场主流需求，或是开发商遇到了危机……

　　

因此，低分置业也非常考验购房者的眼光。

　　

那么，不同的预算，低分购房者的机会点在哪里呢？

　　

我们分低分高预算/低分低预算两种情况来看！

　　

（注：高预算指预算1000万以上，低预算反之）

　　

低分高预算

　　

对于低分高预算群体而言，主要有两种置业策略：

　　

一是市中心大平层！

　　

客观而言，市中心大平层低分能够“捡漏”的机实是在太少。主要还是因为供不应求，就像四批次、五批次，市区的项目屈指可数。

　　

而低分高预算想住进市中心，伙伴们可以重点关注普陀和西藏北路板块。

　　

虽然普陀区在浦西市中心稍显“弱势”，在规划和发展潜力方面差强人意，但“失之东隅收之桑榆”，普陀却给低分人士带来了“曙光”。

　　

客观讲，8-10万左右的单价，还能再内中环买到新房，普陀房价性价比确实“在线”。而且普陀非常乐意供地，光是今年集中供地就拿出了7幅，是浦西市区最多的，地理位置也都还不错。

　　

整个看下来，普陀就是憨厚“老实人”，不会太高调，但平安喜乐小确幸，低分购房者样样都会有。

　　

西藏北路板块位于新静安。新静安以前是老闸北，“出生”并不好，但后天有了“静安”的提携，近年来发展飞速，大宁就是典型的代表。

　　

论地理位置，西藏北路甚至比大宁还要优越，毕竟是内环，而且南邻苏州河。只是受困于老火车站周围脏乱差的环境，以及众多老破小，一直寂寂无名。

　　

但近年来，随着苏州河沿岸大力的城市更新，城市界面脱胎换骨，西藏北路板块瞬间也在楼市“名声鹊起”。先是之前的中兴路一号，随后还有珠江安康苑等大型综合体项目，给西藏北路带来了更多的“声量”。

　　

因此，低分高预算置业西藏北路，其实左边博得右边就是未来。而接下来，中兴路一号、安康苑、万科翡翠雅宾利都还有加推，包括三批次中兴路2幅宅地出让，西藏北路的供应要放量了。

　　

二是大别墅！

　　

大家都知道，相比高层公寓，别墅供应少，尤其是联排、独栋，更是稀少。

　　

这样的终极置业类型，对应的是城市塔尖精英，自然价格也不菲，少则两三千万起步，多则上亿。

　　

很显然，大别墅项目很难触发积分。

　　

那么低分高预算伙伴可以重点关注哪些大别墅项目呢？

　　

　　

安康苑商业街效果图

　　

二是外环线附近别墅。

　　

　　

低分低预算

　　

低分低预算能买的板块其实也很多，飞哥这里推荐3个：

　　

1.徐泾

　　

大虹桥徐泾的热度不用多说，近年来已经成为上海楼市特有的现象了。

　　

而且徐泾也是大虹桥的主力供应，尚有大面积土储准备开发。因此，开发徐泾是个持续不间断的过程。

　　

大量头部开发商的争相入驻，也让徐泾的城市界面得以快速更新。

　　

尤其是，这里的优质次新房房价已经是“保九冲十”的状态了，新房价格因为限价还停留在6万/㎡出头。如此之大倒挂空间，全市少有。

　　

　　

截图来自一房一万二手房小程序

　　

正因如此，新盘屡屡出发积分，部分新盘分数之高，令人咋舌。

　　

但对于低分购房者而言，徐泾也敞开了怀抱，那就是徐泾老城，甚至无需积分也能买。

　　

当下的龙信虹桥御澜、中建颐景臺、中铁虹桥逸都，都是低分人士的机会点。

　　

2.南翔

　　

在外环外，南翔的综合实力其实很能打，二手房也很早就进入了改善时代。像留云湖周边的房价，已经是外环外的翘楚。

　　

　　

留云湖实景

　　

同时，南翔未来还拥有双轨交（11号线+嘉闵线）。尤其是嘉闵线，能级很高，时速可达160km/h，未来可以快速接驳大虹桥，对于整个南翔的带动作用，不言而喻。

　　

南翔的商业能级也很高，号称上海体量最大的商业印象城就落足这里，足以见得区域内的消费能力。

　　

只不过，当下南翔的供应集中在云翔湖大居（规划），周边界面还有待成长，未来很长一段时间都比较荒。

　　

但既然有留云湖、银翔湖样板在前，又是南翔这样比较强的价值板块，未来整体应不至于让人失望。

　　

3.松江新城

　　

五大新城里，松江新城的新房价格是最高的。

　　

高自然有高的理由。比如说，这里的人口和产业导入得比较早，城市规划和发展起步较早，生活配套相对成熟，拥有大学城高素质人口基础，以及生态环境比较优越等。

　　

　　

松江大学城

　　

有这样的底子在，松江新城的起步线就更高。现在加上五大新城规划，G60科创走廊以及松江南站枢纽建设，未来值得期待。

　　

在当下看分的时代（当然也看预算），即便是低分，也要实现“价值最大化”！

　　

换句话说，低积分虽大概率买不到红盘，但怎么能够买到好盘？能够在未来的居住体验乃至资产升级中立于不败之地？这或许才是低分置业需要考虑的重点。

　　

而整体看下来，低分置业选择还是比较多的，从自住到资产配置，从平层到别墅，从低预算到高预算，都有可选。

　　

低分，也可以“讲究而不将就”！谁说不是呢？

　　

ps:附上五批次积分预测！大家自己挑哦！

　　

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